放松房产销售限购能起多大作用

文 | 韩毓祥（深圳峡湾资本合伙人）

注 | 本文节选自作者在第208期【鸿儒论道】的演讲

讲完楼市过往运行逻辑，现在回到大家最关心的问题：现在楼市到底怎样，为什么中央政府救了三年没有救起来？

在我看来，目前楼市碰到最大的问题就是“两个低估”。

即：首先低估了房地产行业的重要性；其次低估了房地产危机的严重性。这两个问题直接导致我们目前看到的救市政策力度有限，预期效果没有体现。

房地产行业对中国的重要性究竟多大呢？

2021年12月，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆，在“2021-2022中国经济年会”上时隔4年重申“房地产是支柱产业”。而事实上房地产对经济的影响，还远远超过一般的支柱产业。我们从四个方面来具体说明：

1、居住方面，住宅市场改革后，仅仅用了十几二十年的时间，就带来的大陆住房面积和质量的双重提升。而且这是在城镇化过程中，城市人口倍增又倍增的情况下完成的。9亿人的居住质量出现质和量的巨大提升，这是人类史上从未有过的成果。

2、政府财政方面，房地产行业给政府提供了大量卖地收入和行业税收。2020年，全国税收收入154310亿元，土地和房地产相关税收中19687亿，占13%。国有土地使用权出让收入8.4万亿元。占全国政府性基金预算收入的90%。以上合计10.4万亿，约占地方政府财政的一半。

3、家庭财富方面，房地产也很重要。2020年我国城镇家庭住房资产市值约420万亿、是同期GDP的4.1倍。意味着全国住宅价格每下跌1%，居民资产缩水约4.2万亿，约为城镇户籍人口收入15%。

4、劳动力方面，房地产解决了大量上下游行业的就业。2018年底我国房地产业就业人数达到1263.5万人；与房地产业联系密切的建筑业5808.9万人，房地产业与建筑业合计7000万，约占当年全国非农业就业人数约15%。

由此可见，房地产业对中国家庭部门和政府部门来说都是极为关键的。但是目前中国房地产的危机正在加剧。

中国房地产行业现在的危机程度有多严重呢？

刚才颜教授讲到了，从销售来看，2022年房地产销售额全年下跌26.7%，今年又在去年基础上又下降了5%。而占市场份额五成左右的地产百强企业，其销量下降幅度更是远超平均。2022年全国房地产销售额下降26.7%的时候，我们看到前百强的销售额下降了42%。2023年统计局数据下降5%的时候，前百强企业下降15%。

房地产到位资金和投资额也出现较大下降，并直接带动了土地购置量的下降。2021年全国峰值土地购置8.4万亿，2022年土地购置官方数据只有6.6万亿，今年前十个月只有3.5万亿。另外以前民企在土地市场占80%的份额，现在很多地方甚至一块地都不拿。现在的3.5万亿的出让金额主要是国企央企和地方城投公司下场拿地的成果。但是城投拿地相当于地方政府左手卖给右手，并不能有效改善地方政府财政。

此外，据媒体报道现在有超过50家房企的商票或债务出现问题，涉及总资产超过20万亿。部分投资者估算的问题资产规模可能更高。此外，各地还出现大量项目停工、逾期、无法交楼的问题。

房地产上下游企业还出现接连倒闭事件，部分中小银行和村镇银行受到波及。一些大城市也出现涉房的群体性事件，危机波及面不容忽视。

最后一个谈谈现阶段的解困思路和可行出路。

第一，目前很多救市资金和债务问题相比金额有限且执行力度不足。例如央行在2023年中货币政策报告中提到，央行出台两千亿保交楼贷款支持计划，经过一年仅仅只用出了五亿。在之前的讨论中，我们对不设政策目标、不经效果评估、不设终止期的“三不政策”进行了批评。央行这次披露，展示了管理部门出台无效政策的又一个实例。当然，保交楼也是多部委和各地方政府的职责。这些部委和地方的保交楼相关工作，尚未向公众做有效披露，更值得全社会持续关注。

第二，我们要高度重视危机企业的数量和范围。现在大家熟悉的爆雷企业如恒大、碧桂园，仅仅只是违约企业中一小部分。再往下走，其他不少中小地产企业也处在违约边缘。哪怕像万科这样的优质房企，我们都看到深铁在救万科。但是从深铁报表来看，年度利润仅仅八个亿。这意味着他要支援万科，也得举债。

第三，从危机影响的范围和深度来看，房地产上下游几十个行业都已被波及。部分上市公司，就是因为跟房企有业务往来，已经亏光过去多年利润。对银行来说，直接性贷款只占房地产融资10%左右。但房企债务很大一块是表外融资，主要来源是来自于中小银行、城投平台、地方国企。一旦债务违约势必对中小银行、国企和地方融资平台产生巨大的负面影响，削弱其融资能力并影响地方举债信用。

在上述情况下，现有几种纾困政策效果值得商榷。

第一个思路是放松销售管制，这个政策没错但是效果有限。楼市刚刚经历7年长红，居民购买力已经透支。虽然从数据看居民确实还可以加杠杆，但是空间极为有限。大体上居民还可以加五年杠杆，但五年之后怎么办？

其次的思路是通过并购解决问题项目。像之前中信并购了华融，华融有大量的不良地产。但是国企对不良资产消化能力是有限的。从市场份额来说，过去房地产市场民企占80%，国企占20%，按正常情况下，八至十家国企大概有能力救一家民企，20%国企并购只能解决2%的问题。那么剩下78%怎么办？

另外保交楼也是关键工作。目前全国出险楼盘可能数以千计。如果这些债务和交付问题没有清晰的司法指引，那么势必使实际清偿工作陷入一事一议的慢性处理流程，进而导致整体处置工作的缓慢。因此如果只有保交房的口号而无足够的资金安排，最终清偿工作是难以有效推进的。以牺牲施工企业、银行等其他利益相关方的保交楼思路，只不过把当期的问题拖到未来。最终保交楼难以实现，痛点难消。

目前情况下，常规手段可能收效甚微。我们在2年前给出系统性的建议，到现在为止我们建议基本不变。

第一、解铃仍须系铃人，重中之重维持头部房地产资金、信心、团队不变，这些团队不是用来解散，而是用来救火。逐个解决项目还是成批量解决项目难度是不一样的。留住团队就有机会能批处理不良问题，因为这些不良问题就是这些人当年埋下的。当年的利害关系，当年的关节是一致的。一定要把团队保持住，但是现在很多房地产团队开始大面积流失。

第二，政府应该果断出手，快速止损，防止房地产危机演变成金融危机、金融危机蔓延成经济危机，进而变成系统性风险。

第三，“保交楼”是对的。但目前“保交楼”将购房者利益前置，相当于改变了现有债务清偿顺序，但是没有重建现有“保交楼”过程中债务清偿的顺序。“保交楼”政策给市场赢得2年多的时间，在稳定信心方面是有作用的。但是打破旧秩序，必须把新的秩序建立起来。中央政府前段时间说先立后破，其实是一样的道理。

去年初我在证券市场周刊上写了《走出楼市危机：止损第一，再求发展》谈楼市问题。现在房地产行业有近六十万亿债务，减值10%就六万亿损失。另外债务每过一年就会产生一年的利息。以6%计算，一年就是3.6万亿。现在危机爆发三年了，房地产商流动性下降，债务不断自我生长。很多问题可以通过时间淡化，但债务问题，绝不能拖，一定要设法行动、快速止损。

谢谢大家。